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悉尼房价还有3年好时光,会涨到2016年!

【本篇写于 2014-3-6,仅供现在参考】

从2001年进入房地产行业,到今年已经第14个年头了。作为悉尼房地产市场的老兵,为什么我认为悉尼房价会涨到2016年?

1. RBA在2015年年底之前加息的概率很小。

根据最近4次RBA的声明,2年内通货膨胀都在预期的2-3%之内。

RBA 决定利率的2个主要因素: 通胀 + 刺激经济。

现在通胀因素2年内已经排除了。

工党留下的烂摊子至少需要3年才能理顺。

RBA必须为了刺激经济而保持低利率。

未来3-5年,贷款利率长期保持在4-5%是99%确定的

只有在RBA第3次加息(预计2016年)后的6-9个月,贷款的压力才会反映到房价上来。

2. 2016年是联邦大选年,没有那个政党会蠢到让房价下跌而丧失选票。

过去20年的6个联邦大选年,

2013年悉尼房价上涨

2010年悉尼房价上涨

2007年,悉尼房价温和上涨

2004年,悉尼房价涨到顶峰

2001年,悉尼房价开始上涨

1996年,悉尼房价开始上涨。

3. 悉尼的房价涨幅现在比较温和,租金没有下跌。

只有当房价大涨50%, 租金没有相应提高的时候,造成租金回报率低到很不合理,房价才会停下来等租金上涨。

房地产行情不好的时候,买房要注重租金回报率。

房地产行情来的时候,买房看中的是房价涨幅,租金回报微不足道。

4. NSW是自由党执政,经济今年5年内都没问题。

2005-2008年Morris Iema, 和2010-11年KK 执政,都为NSW打下了良好基础。

5. 澳洲各州经济发展不均衡,但RBA的利率却是统一的。

RBA不可能为了打击悉尼房价 而提高利率。

RBA要考虑到昆州,西澳和其它州的房价和经济。

6. 悉尼房价要下跌,必须由州政府出手,对海外买家征收5%的额外印花税。

另外,对在2年内售出的房产,征收5%的EXIT TAX。

对5年内售出的房产征收2.5%的EXIT TAX

什么时候悉尼房价涨到天怒人怨,州政府不得不出手征收额外印花税和Exit Tax的时候,就是你要逃顶的时候

但这个 消息宣布的时候,你逃顶不一定来得及。

7. 悉尼房产开发的审批速度太慢。

悉尼在2004-2011年年底的8年时间,每年建成的房产数量在1-1.5万套之间。造成悉尼的房产增量严重不足。

2012年悉尼的新房开始增加,

2013年悉尼房产建成数量2.15万套,

2014年预计2.4万套,

2015年预计2.7万套,

2016年预计超过3万套。

大量的新房上市将抑制房价的上涨。

2015年以后,像现在这样,20公里内任意一个区都大涨的形势不再。

8. 悉尼上一个房产上涨周期是1996-2013年。 房产下降周期是2004-2008年。

这一轮上涨周期是2009-2010, 2012-2016年。

9. 海外买家的大批涌入推高了悉尼,墨尔本的房价。

中国房产的黄金10年为悉尼,墨尔本,布里斯班3个城市的房价上涨提供了充足的弹药。

澳元汇率的下跌,使人民币的购买力提高了15%。

10. 悉尼2014年下半年以后各区的房产走势将出现分化:

.ZONE 1 以内,

.靠近火车大站(Strathfiled, Epping, Granville, Lidcombe, Glenfield, Wolli Creek, Riverwood等)的,

.小学,中学学区房(北线,西北线),

.悉尼10大区域商业中心的(Chatswood, Hornsby, Hurstville, Burwood, Parra, Bankstown, Blacktown, Bondi Junction, MQ Park, Castle Hill),

以后的涨势会越来越喜人,将超过悉尼区域的50%(预测)

最后的忠告:

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